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北京赛车群二维码: [买房交流] 公摊要取消了?房价要涨起来了?可能你的理解有误

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发表于 2019-2-25 17:18:04 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

2月18日的一个文件,让刚刚过去的周末,被“取消公摊”刷屏了。


文件并没有明确落地,甚至仅仅是一个征求意见稿,为什么引发这么大的关注,主要就是其中有个说法“住宅建筑应以套内面积进行交易”。



正是“套内面积”的说法,引发了取消公摊的讨论。


什么是套内面积呢?一般认为,套内面积也叫“实用面积”,是“使用面积”“墙体面积”“阳台”的总和。


而“建筑面积”,则是“套内面积”加上“公摊面积”。


那么问题来了,什么是公摊呢?这个就莫衷一是了,别说地区之间规范不同,就是同一个城市不同小区,也有不同的定义,一般来说,包含并不限于:过道、走廊、电梯井、管道间、门卫房……


好了,现在事情明朗了,取消公摊,并不是说不允许有公摊,而是交易时不能把公摊面积算进来;而且这只是征求意见稿,经过多方协调,最终什么结果还不清楚。



为什么仅仅是一个征求意见稿,就会引发巨大关注呢?


答案有点儿残酷,大部分人根本不懂房地产市场,包括已经买了房赚了钱的。


首先,一些地市早就按照套内面积进行交易了,比如北京。


其次,觉得取消了公摊就赚了或者亏了的,这种想法有点匪夷所思。


就拿北京举例,《北京市城市房地产转让管理办法》中明确,从2003年开始,预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。2008年出修订版,进一步明确,新建商品房转让应当按照套内建筑面积计价。



如图所示,这是北京某项目的信息公示,标识了两种计价方式,算一下就知道,两种计价方式算出来的总价几乎是一样的。


对啊,都是那套房子,同样的土地同样的建筑成本同样的利润,计价方式怎么就能改变总价呢?



那么,为什么要规定以套内面积计价交易呢?有什么意义吗?


意义主要在两个方面。


一、规范了房地产交易,使得交易更加透明,实现“所见即所得”终于提上了日程。当然有人会调侃这不过是“带皮核桃15一斤,去皮核桃30一斤”,然而房地产的猫腻比核桃复杂的多,透明一些,对于购房者是友好的。


至于小区的公共设施,由于不再计入房价,开发商就要考虑利润,改变设计方案,让建筑规划更为合理,而非噱头。



二、如果未来该交易方法落地,在过渡时期,对于二手房交易会产生一定的影响——买房人就会更加注重折合成为套内面积的单价,之前同样建筑面积的的房子,谁公摊大,谁恐怕就得降价了。很多投资大公摊,仅仅为了今后升值的人,要考虑趁早出手这些“烫手的山芋”。


当然,该文件最终主要约束的是工程建设方面,如果真的要落地,还需要配套修改诸多法律法规,比如《商品房销售管理办法》,比如限制的不动产登记证面积一栏也仅仅有宗地面积和建筑面积。香港这个公摊的发源地,从呼吁取消公摊到真正落实,用了5年时间;我们还需走多久?拭目以待吧。


本文原创,作者刘磊,福布斯金融理财师评审委员、远见财讯特邀地产评论员,《房产投资炼金术》课程导师,多家媒体房地产专栏作者、作家。

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